W którą stronę?

Czy jednak w istocie najgorsze już za nami? Czy czeka nas powrót hipotecznego eldorado, a kilkumiesięczny zastój był tylko krótkim epizodem w historii prężnie rozwijającego się rynku nieruchomości? Na pewno wielu chciałoby, aby to była prawda. Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest jednak o wiele bardziej skomplikowana i to właśnie rozpoczynający się rok powinien przynieść odpowiedź na pytanie, w którym kierunku podąży rynek nieruchomości. Jedno wydaje się prawie pewne – szaleństwa zakupowego z lat ubiegłych nie będzie.

Gospodarka wyznaczy kierunek

Sektor mieszkaniowy będzie natomiast wyjątkowo wrażliwy na sytuację w gospodarce. Spodziewany wzrost bezrobocia i płace drepczące w miejscu nie będą sprzyjać snuciu planów o własnym M. ȁE;W najbliższych kwartałach można oczekiwać, że popyt na rynku mieszkaniowym będzie stosunkowo niski, na co wpływać będą m.in. wzrost bezrobocia i niska dynamika płac realnychȁD; – piszą w najnowszym raporcie eksperci NBP. W szczególności pierwsze miesiące 2010 roku nie zapowiadają się dla deweloperów obiecująco. Co innego klienci. Ci będą mogli przebierać w ofertach, o ile dysponują gotówką lub mają zdolność kredytową. – Pierwsze dwa kwartały upłyną głównie pod znakiem sprzedaży mieszkań w zrealizowanych projektach. Pierwszy raz w historii polskiego rynku mieszkaniowego odsetek mieszkań będących w sprzedaży w oddanych już inwestycjach może przekroczyć 2/3. Będzie to nowa sytuacja dla rynku, trudna dla niektórych projektów przygotowywanych pośpiesznie w okresie hossy, ponieważ zrealizowane inwestycje mogą odsłonić to, co na wcześniejszym etapie sprzedaży w okresie budowy nie rzucało się w oczy. Takie mieszkania będą musiały walczyć o klientów ceną, szczególnie w inwestycjach o długiej historii sprzedaży – uważa Łukasz Madej, szef ProDevelopment. – Równocześnie mieszkania najpopularniejsze (metraże do 60 mkw. w atrakcyjnych lokalizacjach) będą stanowić coraz mniejszy zakres oferty rynkowej, powodując, że klient o wyraźnie sprecyzowanych oczekiwaniach z czasem będzie zmuszony do wyboru spośród oferty mieszkań będących w trakcie budowy.

Lepiej w drugiej połowie

O ile w gospodarce nie nastąpią nieoczekiwane negatywne wydarzenia, rynek nieruchomości ma szanse zacząć nabierać tchu w dalszej części roku. – Wraz z powolnym łagodzeniem polityki kredytowej przez banki popyt na mieszkania będzie się zwiększał, zmniejszając liczbę niesprzedanych lokali. Powinno to skłonić deweloperów do rozpoczynania realizacji nowych inwestycji, co sprzyjałoby stabilizacji cen mieszkań – uważają analitycy NBP.

Spadki czy stabilizacja?

Poluzowanie śruby kredytowej mogłoby sprzyjać wchłonięciu zapasów niesprzedanych mieszkań, tym bardziej że poza kupującymi ani deweloperom, ani bankom znaczące obniżki nie są na rękę. Eksperci NBP piszą wprost: głównym czynnikiem ryzyka dla zmian cen mieszkań, a przez to wartości zabezpieczeń kredytów udzielonych przez banki, jest poziom popytu zgłaszanego przez gospodarstwa domowe oraz polityka banków w zakresie finansowania deweloperów. Znaczny spadek popytu na rynku mieszkaniowym, wynikający np. ze znacznego pogorszenia sytuacji na rynku pracy, doprowadziłby do pogorszenia sytuacji finansowej deweloperów, co negatywnie wpłynęłoby na wyniki finansowe kredytujących je banków. Utrzymanie ograniczeń w finansowaniu deweloperów przez banki również wpłynęłoby negatywnie na sytuację finansową deweloperów.

Wobec ograniczonych zasobów kupujących i dość twardej polityki kredytowej banków mało kto spodziewa się wzrostu cen mieszkań. Dużo częściej pada słowo ȁE;stabilizacjaȁD;. – Rok 2010 będzie rokiem stabilizacji na rynku mieszkaniowym. Ceny będą się rozwarstwiać, słabe, niesprzedane projekty będą upłynniane za pomocą dalszej polityki rabatowej, podczas gdy deweloperzy prowadzący projekty dostosowane do popytu będą mogli myśleć o podwyższaniu ceny. Niemniej sumy wahań będą niewielkie i nie spodziewam się by w 2010 roku ceny wzrosły (z uwzględnieniem inflacji) – twierdzi Łukasz Madej.

– Uważam, że 2010 rok będzie lepszy dla deweloperów i klientów. Przede wszystkim poprawi się dostępność kredytowania, zaś z kolejnymi kwartałami koszt pieniądza powinien się zmniejszać wraz z zmniejszeniem awersji do nieruchomości w sektorze finansowym – dodaje szef ProDevelopment.