Na pokrycie kosztów zarządu częścią wspólną nieruchomości właściciele lokali płacą zaliczki. Oprócz tego ponoszą wydatki związane z utrzymaniem swojego mieszkania albo lokalu użytkowego.

Właściciel lokalu, który znajduje się w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową, ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego mieszkania w należytym stanie oraz uczestniczy w pokrywaniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W tym celu musi uiszczać zaliczki do 10. dnia każdego miesiąca. Są to bieżące opłaty, których wysokość określona jest na podstawie dotychczasowych rozliczeń wydatków i opłat wnoszonych w poprzednim okresie.

Koszty zarządu

Kwoty płacone przez właścicieli na pokrycie kosztów zarządu przeznaczone są na pokrycie wydatków remontów i bieżących konserwacji, opłat za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłat za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatków i innych opłat publicznoprawnych, o ile nie są pokrywane przez właścicieli poszczególnych lokali.

Oprócz tego koszty zarządu obejmują wydatki na utrzymanie porządku i czystości w tej części budynku, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, opłaty związane z odprowadzaniem ścieków, a nawet na wydatki związane z prowadzeniem procesów sądowych przez wspólnotę.

Właściciel mieszkania ponosi część wydatków na koszty zarządu odpowiednią do swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Natomiast uchwała właścicieli może ustalić większe obciążenia dla właścicieli lokali użytkowych, niż to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku. Płacą oni więcej wówczas, gdy z tytułu użytkowania przez nich pomieszczenia wspólnota ponosi większe wydatki na wywóz śmieci lub zużycie wody, bo na przykład właściciel prowadzi sklep i wytwarza więcej odpadów lub zakład fryzjerski i wykorzystuje więcej wody.

Przy określaniu wielkości zaliczek bierze się pod uwagę dotychczasowe wydatki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w okresach wcześniejszych. Ustala się je na podstawie prowadzonych ewidencji i rozliczeń.

Bieżące opłaty

Do 10. dnia każdego miesiąca właściciel lokalu powinien wnieść opłatę, która stanowi zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu. Jeżeli zwleka z zapłatą, to zarząd wspólnoty ma prawo dochodzić należności w sądzie w postępowaniu upominawczym, bez względu na wysokość kwoty. Jest to postępowanie uproszczone, niewymagające dopełnienia aż tylu formalności co prowadzone w zwykłym trybie. Sąd wydaje nakaz zapłaty, a zalegający z zapłatą właściciel lokalu musi w ciągu dwóch tygodni od doręczenia nakazu zapłaty uregulować należności w całości wraz z kosztami. Jeżeli nie zgadza się z nakazem to w tym terminie, ma prawo wnieść sprzeciw do sądu.

Zarząd wspólnoty nie może samodzielnie podjąć decyzji, w której określi wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Taka czynność przekracza zakres zwykłego zarządu, którą wolno byłoby mu podjąć samodzielnie, i dlatego potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Właściciele podejmują ją na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów, a nawet mogą to zrobić częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli liczoną według wielkości udziałów. Jednakże w umowie lub w uchwale można postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Taką zasadę głosowania wprowadza się też na każde żądanie właścicieli lokali, którzy posiadają łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Można zaskarżyć do sądu

Jeżeli w drodze uchwały zostały ustalone zbyt wysokie opłaty na pokrycie kosztów zarządu, to każdy właściciel może zaskarżyć ją do sądu. Powodem zaskarżenia może być niezgodność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali bądź naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy też inny sposób naruszenia interesów właściciela mieszkania. W takim wypadku powództwo wytacza się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Mimo, że uchwała w sprawie wysokości opłat została zaskarżona, to podlega wykonaniu, czyli właściciele muszą uiszczać zaliczki w nowej wysokości. Jednakże sąd może wstrzymać wykonanie jej aż do czasu zakończenia sprawy.