Wynajem wciąż jest opłacalną formą inwestowania w nieruchomości. Wśród największych miast najbardziej rentowne są mieszkania w Łodzi i Gdańsku. Warszawa plasuje się w środku stawki.

Analitycy Open Finance porównali ceny transakcyjne mieszkań (uzyskane na podstawie transakcji zrealizowanych przez klientów Open Finance i Home Broker) ze średnimi stawkami ofert wynajmu mieszkań (pomniejszonymi o 5 proc.). Zdaniem komentatorów rynku z powodu wzrostu cen mieszkań rentowność inwestycji pod wynajem powinna się znacząco obniżyć.

W pierwszych miesiącach jesieni jednak swoją rolę odegrali studenci, którzy zajęli najtańsze mieszkania dostępne na rynku. Zatem spadki nie były tak duże, jak można by oczekiwać, obserwując jedynie wartość średniej ceny 1 mkw. Przy założeniu 10,5-miesięcznego okresu wynajmu mieszkania oraz odjęciu średnich kosztów stałych – średnio od 4 do 6 zł za 1 mkw. w Warszawie miesięcznego czynszu dla administracji oraz podatku w wysokości 8,5 proc. w największych polskich miastach przeciętnie zarobimy na wynajmie 4,85 proc. netto, we wrześniu było to zaś 4,93 proc. Zanotowano także wzrosty, a wśród wyjątków znajduje się stolica. W pierwszym miesiącu jesieni przy średniej cenie zakupu 7 842 zł za mkw. i stawce najmu 45,60 zł mogliśmy zarobić netto 4,67 proc. inwestycji. Obecnie zaś wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 4,92 proc. Wzrost ten wynika jednak ze spadku średnich cen transakcyjnych.

Niewielkie zmiany

Mimo że zmiana rentowności wynajmu mieszkania była niemal kosmetyczna, zwiększyła się atrakcyjność wynajmu jako lokaty kapitału. Jak to możliwe? Eksperci Open Finance zwracają uwagę na fakt, że w ostatnim czasie pogorszyła się atrakcyjność pozostałych sposobów bezpiecznego deponowania kapitału – spadło średnie oprocentowanie lokat bankowych. Średnia wartość oprocentowania, które mają do zaoferowania banki w zamian za złożenie swoich pieniędzy na lokacie nie, przekracza obecnie 5,5 proc. brutto. Po odliczeniu podatku pozostanie nam 4,45 proc. Dla Warszawy to blisko pół punktu procentowego różnicy w porównaniu ze średnią rentownością mieszkania pod wynajem.

Wciąż najkorzystniej prezentują się obligacje 10-letnie. Jak wynika z danych, są one najbardziej zyskowne. Po opodatkowaniu zarobimy na nich ponad 5,2 proc.

Uwaga – podatki

Analitycy ostrzegają jednak, że ten trend może się odwrócić. Wśród potencjalnych zagrożeń wymieniają fakt, że oprocentowanie obligacji 10-letnich zależne jest od inflacji. Jeśli zacznie się ona obniżać, zyskać mogą mieszkania kupowane pod wynajem. Warto także mieć na uwadze różnice w opodatkowaniu dochodów od zysków kapitałowych (19 proc.) i przychodów z najmu mieszkań (8,5 proc. od przyszłego roku).

To tylko model

Zaprezentowane dane dla wynajmu są jednak wynikami średnimi. Na rynku wciąż znajdują się oferty które mogą uchodzić za okazję i przyniosą znacznie większy zysk. – W tym przypadku sprawdza się powiedzenie powtarzane jak mantra: „lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja”. Nie będę oryginalny mówiąc, że podstawa to dobra lokalizacja, jeśli nie w centrum, to z bezpośrednim i krótkim dojazdem do serca miasta. Taki mieszkania są dobrym produktem na wynajem – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.